내자동 25-1 건물매매·단가분석

어떤 건물인가요

서울특별시 종로구 내자동 25-1에 있는 일반건물이고, 규모는 5F/B1입니다. 건축물대장상 사용승인일은 1987-11-21로 38년 10개월이 지났습니다.

공적 자료에서 확인한 면적은 대지 198.3㎡, 연면적 519.62㎡입니다. 등록 면적과 출처가 다르며, 아래 단가 비교는 등록 원문 면적 기준으로 계산했습니다.

등록 대지면적은 60평, 등록 연면적은 157.2평입니다. 용도지역은 일반상업입니다. 건축물대장 기준 건폐율 46.68%, 용적률 209.77%입니다.

대장의 용적률은 전체 연면적÷대지면적과 다를 수 있습니다. 지구단위계획·특례·도로·주차 등 개별 조건을 확인하기 전에는 증축 가능 면적을 확정하지 않습니다.

도로조건 광대한면으로 등록되어 있습니다. 도로조건은 현장에서 한 번 더 확인하시는 편이 좋습니다.

층별 용도·면적과 건축물대장 자세히 보기 → 지도·거리뷰에서 위치 보기 →

가격은 어느 수준인가요

원문 호가는 120억원입니다. 등록 원문 면적 기준으로 환산하면 토지 평당 약 20,005만원, 연면적 평당 약 7,634만원입니다. 이 금액은 매도 측이 제시한 호가이며 실제 거래가격이 아닙니다.

비교를 위해 2025.04~2026.06 사이 내자동 · 일반상업에서 거래된 유효 실거래 6건을 살펴보면, 토지 평당 중앙값은 22,870만원입니다. 이 건물의 제시단가 20,005만원은 이보다 약 12.5% 낮은 수준입니다. 비교 거래의 약 33%가 제시단가 이하였습니다.

최근 3년(6건)만 보면 중앙값은 22,870만원으로 5개년 중앙값과 거의 차이가 없습니다. 최근 3년과 5개년은 기간과 거래 구성이 달라 이 차이만으로 지역 가격의 상승·하락을 판단하지 않습니다.

연도별 표본이 적을 수 있어 해마다의 등락폭은 크게 읽지 않는 편이 좋습니다. 최신 연도는 누적 거래입니다.

비교 거래의 중간 50% 단가를 이 건물의 대지면적에 단순 적용하면 약 120.1억원에서 138.1억원 범위입니다. 호가는 이 범위의 아래쪽 바깥에 있습니다. 다만 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 조건의 차이는 보정하지 않은 지역 통계이므로 적정가격을 판정하는 용도로는 쓸 수 없습니다.

통계보다 낮게 제시된 호가라면 면적·권리관계·건물 상태 등 단가가 낮은 이유가 따로 있는지 먼저 확인해 보시길 권합니다.

이 매물을 검토할 때 짚어볼 점

사용승인 후 약 38년이 지난 노후 건물입니다. 토지 가치와 별개로 구조·설비의 노후도, 주차와 승강기 같은 시설 상태, 향후 리모델링이나 신축을 염두에 둔 비용을 함께 검토하셔야 합니다.

용적률 209.77%는 건축물대장에 기재된 값이며, 지구단위계획이나 특례, 도로와 주차 조건에 따라 증축이 가능한 면적이 달라집니다. 개발 여지를 기대하신다면 별도의 법규 검토가 먼저입니다.

호가는 임대 수익이 아니라 매도 측의 희망가격입니다. 실제 임대차 현황과 보증금, 권리관계와 대출, 건축물대장상 위반 여부, 주차와 승강기 상태는 공개 자료만으로 확인되지 않으므로 계약 전에 직접 확인해야 합니다. 검토자료가 필요하시면 디비리츠 상담 신청으로 요청해 주세요.

내자동 일대의 흐름이 궁금하시다면 내자동 지역 콘텐츠에서 이어서 읽어 보실 수 있습니다.