석촌동 251-18 건물매매·단가분석

어떤 건물인가요

서울특별시 송파구 석촌동 251-18에 있는 일반건물이고, 규모는 4F/B1입니다. 건축물대장상 사용승인일은 2024-01-10로 2년 9개월이 지났습니다.

공적 자료에서 확인한 면적은 대지 346.7㎡, 연면적 825.6㎡입니다. 등록 면적과 출처가 다르며, 아래 단가 비교는 등록 원문 면적 기준으로 계산했습니다.

등록 대지면적은 104.9평, 등록 연면적은 249.7평입니다. 용도지역은 2종일주입니다. 건축물대장 기준 건폐율 59.88%, 용적률 177.86%입니다.

대장의 용적률은 전체 연면적÷대지면적과 다를 수 있습니다. 지구단위계획·특례·도로·주차 등 개별 조건을 확인하기 전에는 증축 가능 면적을 확정하지 않습니다.

도로조건 중로한면, 주차 편리, 승강기 1대으로 등록되어 있습니다. 도로조건은 현장에서 한 번 더 확인하시는 편이 좋습니다.

등록된 매물 특징은 중로한면, 4F/B1, 자주식 6대, 기계식 없음입니다.

층별 용도·면적과 건축물대장 자세히 보기 → 지도·거리뷰에서 위치 보기 →

가격은 어느 수준인가요

원문 호가는 85억원입니다. 등록 원문 면적 기준으로 환산하면 토지 평당 약 8,105만원, 연면적 평당 약 3,404만원입니다. 이 금액은 매도 측이 제시한 호가이며 실제 거래가격이 아닙니다.

비교를 위해 2022.02~2026.06 사이 석촌동 · 제2종일반주거에서 거래된 유효 실거래 23건을 살펴보면, 토지 평당 중앙값은 6,031만원입니다. 이 건물의 제시단가 8,105만원은 이보다 약 34.4% 높은 수준입니다. 비교 거래의 약 96%가 제시단가 이하였습니다.

최근 3년(16건)만 보면 중앙값은 5,884만원으로 5개년 중앙값과 -2.4% 차이입니다. 최근 3년과 5개년은 기간과 거래 구성이 달라 이 차이만으로 지역 가격의 상승·하락을 판단하지 않습니다.

연도별 표본이 적을 수 있어 해마다의 등락폭은 크게 읽지 않는 편이 좋습니다. 최신 연도는 누적 거래입니다.

비교 거래의 중간 50% 단가를 이 건물의 대지면적에 단순 적용하면 약 54.4억원에서 69.9억원 범위입니다. 호가는 이 범위의 위쪽 바깥에 있습니다. 다만 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 조건의 차이는 보정하지 않은 지역 통계이므로 적정가격을 판정하는 용도로는 쓸 수 없습니다.

통계보다 꽤 높게 제시된 호가인 만큼, 신축 여부·입지·임대 상태 등 이 건물만의 사정이 가격에 반영돼 있는지 매도 측 자료로 확인해 볼 필요가 있습니다.

같은 동에 등록된 매물의 호가는

같은 석촌동에 등록된 다른 매물의 호가를 토지 평당으로 환산해 이 건물의 위치를 살펴봤습니다. 다만 모두 실거래가 아닌 호가이고 연식과 규모가 제각각입니다.

괄호는 등록 연식(약)과 호가입니다. 막대는 모두 호가 기준 단가이며 실거래가가 아닙니다. 연식·층수·대지 규모가 달라 단가만으로 우열을 가리기 어렵습니다.

7개 매물 가운데 이 건물은 단가가 높은 순으로 3번째입니다.

이 매물을 검토할 때 짚어볼 점

사용승인 후 2년 안팎의 비교적 새 건물입니다. 같은 비교군에서 연식 차이를 보정하지 않았기 때문에, 신축급일수록 지역 통계보다 단가가 높게 형성되는 점을 감안해 보셔야 합니다. 하자보수 기간과 임차인 입주 현황을 확인해 보세요.

용적률 177.86%는 건축물대장에 기재된 값이며, 지구단위계획이나 특례, 도로와 주차 조건에 따라 증축이 가능한 면적이 달라집니다. 개발 여지를 기대하신다면 별도의 법규 검토가 먼저입니다.

호가는 임대 수익이 아니라 매도 측의 희망가격입니다. 실제 임대차 현황과 보증금, 권리관계와 대출, 건축물대장상 위반 여부, 주차와 승강기 상태는 공개 자료만으로 확인되지 않으므로 계약 전에 직접 확인해야 합니다. 검토자료가 필요하시면 디비리츠 상담 신청으로 요청해 주세요.

석촌동 일대의 흐름이 궁금하시다면 석촌동 지역 콘텐츠에서 이어서 읽어 보실 수 있습니다.